Humidité dans un logement loué : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?

Le principe : le bâtiment au bailleur, l'usage au locataire

La liste officielle wallonne de répartition des réparations, travaux et entretiens pose la règle. À charge du bailleur : les grosses réparations, et les réparations résultant de l'usure normale, de la vétusté ou de la force majeure. À charge du preneur : les réparations locatives ou de menu entretien, et l'obligation d'user des lieux en bon père de famille. L'humidité se répartit selon cette ligne : une cause qui tient au bâtiment (murs, toiture, étanchéité, absence de coupure de capillarité) relève du bailleur ; une cause qui tient à l'occupation (aération insuffisante, linge séché à l'intérieur, chauffage coupé, grilles de ventilation obstruées) relève du locataire.

Ce que la liste officielle dit sur l'humidité

• Enduits. Côté bailleur : « Le bailleur est responsable des dommages constructifs tels que les décollements, défauts de mise en œuvre, fissurations, humidité sans relation avec l'occupation ». Côté preneur : « Il répond de tout dommage, sauf s'il est dû à une cause externe, par exemple, la présence d'humidité ascensionnelle ».
• Papiers peints. Le preneur « maintient un climat intérieur normal, afin d'éviter des dégradations dues à des températures ou à des taux d'humidité anormaux ».
• Mérule. Côté bailleur : « Dès qu'il est prévenu de l'apparition de la mérule dans l'immeuble loué, le bailleur prend immédiatement les dispositions utiles pour l'éradiquer ». Côté preneur : « il appartient au preneur de prouver que ce dommage est survenu sans sa faute » ; il « prévient donc toujours immédiatement le propriétaire de l'existence de phénomènes d'infiltration d'eau », « évite soigneusement de stocker du bois dans des locaux humides » et « assure la ventilation normale des locaux et notamment des caves ».
• Gouttières. Le gros entretien et la réparation des gouttières, chéneaux et descentes dégradés par vétusté reviennent au bailleur ; leur nettoyage régulier, pour permettre une bonne évacuation des eaux pluviales, au preneur.
• Joints. La remise en état des joints vétustes est à charge du bailleur ; le preneur entretient le joint souple de la baignoire ou de la douche et peut être tenu responsable des infiltrations dues à sa défectuosité s'il n'en a pas informé le bailleur.

Cause par cause

• Remontées capillaires, salpêtre à la base des murs. Cause externe liée au bâtiment : bailleur. Le locataire n'a aucun moyen d'agir dessus ; son obligation est de signaler.
• Infiltration par la toiture, la façade, un mur enterré. Bâtiment : bailleur, sauf si elle résulte d'un entretien qui incombait au locataire, comme une gouttière jamais nettoyée ou un joint de douche défectueux non signalé.
• Condensation et moisissures dans les angles, derrière les meubles, dans la salle de bain. C'est le cas discuté. Si le logement dispose d'une ventilation en état de marche et d'un chauffage utilisable, un climat intérieur anormal relève en principe du locataire. Si le logement n'a ni ventilation ni isolation suffisantes pour être occupé normalement sans condenser, la cause est constructive et relève en principe du bailleur. Le diagnostic d'un spécialiste, qui mesure et documente, tranche mieux qu'un échange de courriers.
• Cave humide. Pression d'eau ou capillarité : bailleur. Condensation d'une cave où le locataire stocke du bois et ferme tout : preneur, par application des obligations de ventilation et de stockage que la liste lui impose au chapitre de la mérule.
• Mérule. Le bailleur agit immédiatement dès qu'il est prévenu ; le locataire doit prouver que l'apparition n'est pas due à sa faute, d'où l'importance d'avoir signalé toute infiltration sans délai.

Les critères de salubrité

L'arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 fixe les critères minimaux de salubrité des logements. Il traite explicitement de l'humidité : sont visées les infiltrations, l'humidité ascensionnelle dans les murs ou les planchers et la forte condensation ; il vise aussi les moisissures sur plus d'un mètre carré. Un logement qui présente ces défauts peut faire l'objet d'une enquête de salubrité, demandée à la commune ou au SPW Logement. L'enquête constate ; la suite dépend de l'ampleur des manquements relevés. C'est une procédure d'objectivation, pas une arme : un locataire qui la demande obtient un constat officiel, un bailleur qui la reçoit obtient la liste des manquements constatés.

La marche à suivre pour le locataire

1. Signalez par écrit, dès les premiers signes, avec des photos datées. La liste officielle demande de prévenir immédiatement le propriétaire de toute infiltration ; c'est aussi ce qui protège le locataire si un dommage s'aggrave.
2. Faites votre part : aérez chaque jour, chauffez les pièces, n'obstruez pas les grilles, ne séchez pas le linge dans une pièce fermée, écartez les meubles des murs froids. Notez-le, cela vous servira.
3. Laissez l'accès au bailleur et à l'entreprise de diagnostic.
4. Sans réaction après un rappel, demandez une enquête de salubrité à votre commune ou au SPW Logement, et renseignez-vous sur les voies de conciliation et de recours prévues pour les litiges locatifs. Ne cessez pas de payer le loyer de votre propre initiative.

La marche à suivre pour le bailleur

1. Faites diagnostiquer sans attendre par un spécialiste : cause, murs concernés, mesures. Un rapport écrit fixe les responsabilités et évite le conflit sur la cause.
2. Traitez la cause qui vous incombe : injection, réparation d'une toiture ou d'une gouttière, cuvelage ou drainage pour une cave sous pression, ventilation là où elle manque. Voir lire un devis.
3. Prévoyez le séchage : après une injection, le mur reste humide des mois ; informez le locataire, pour qu'il ne conclue pas à l'échec du traitement (voir combien de temps sèche un mur).
4. Documentez : diagnostic, devis, facture, garantie ; l'état des lieux de sortie s'appuiera sur ces pièces.

Les aides publiques et le taux de TVA applicables aux travaux sont décrits dans notre guide primes et TVA.

Sources

• SPW Logement — Répartition des réparations, travaux et entretiens à charge du bailleur ou incombant au preneur (liste non limitative), consulté le 7 septembre 2026
• Arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité (Wallex), consulté le 7 septembre 2026
• Wallonie.be — Introduire une demande d'enquête de salubrité, consulté le 7 septembre 2026